Au cours des dernières semaines, mon collègue et moi avons reçu quelques demandes sur le prix de location des terres dans la région. C’est d’ailleurs ce qui m’a inspiré cet article sur la location des terres. Afin de vous aider, voici quelques méthodes pour déterminer le prix.
Taux de location basé sur le taux du marché local
C’est la méthode la plus facile et celle généralement utilisée. Le propriétaire s’informe du prix de location des terres dans son secteur et fixe son prix en fonction des informations recueillies (qualité du sol, présence de drains, proximité des terres, etc.). De son côté, le locataire fait le même exercice. Finalement, les deux parties s’entendent sur un prix. Cette méthode, bien qu’elle soit simple, ne représente pas nécessairement le coût de possession d’une terre ou le taux de location qui permet de rentabiliser une culture.
Taux de location basé sur les coûts pour le propriétaire
Le propriétaire peut fixer son prix de location en fonction des coûts liés à la propriété de sa terre. Pour ce calcul, le DIRTA peut être utilisé. Les éléments du DIRTA constituent les coûts liés à la propriété et calculés en pourcentage de la valeur de la terre. Le tableau ci-dessous présente les pourcentages généralement utilisés.
DIRTA | Description | Exemple |
| Dépréciation | Pour les terres agricoles, aucune dépréciation n’est calculée | 0% |
| Intérêts | Coût d’opportunité du propriétaire | 3.84% |
| Réparations | Coût d’entretien des clôtures, des drains, etc. | 0.6% |
| Taxes | Taxes foncières | 1% |
| Assurances | Aucunes assurances ne sont calculées | 0% |
TOTAL | 5.44% | |
Valeur des terres ($/acre) | 4 200 | |
Taux location estimé ($/acre) | 228 | |
Source : Loyer annuel, AGDEZ 824/825a, CRAAQ, juillet 2012
Taux de location basé sur la capacité à payer du locataire
Le locataire doit calculer le seuil de rentabilité de la location d’une terre. Pour s’y faire, il doit connaître les coûts et les revenus potentiels de ses productions. Les informations nécessaires seront les rendements, le prix des grains et l’ensemble des coûts telles que les semences, les pesticides, les engrais et le coût des opérations culturales. Une fois le coût de production obtenu, on calcule la marge à l’acre de la production. Cette marge déterminera le taux de location maximum à payer pour l’entreprise. On peut également prévoir un pourcentage de profit à soustraire de la marge.
Données | Exemple | |
Valeur de la terre ($/acre) | 4 272 | |
Maïs | Soya | |
Rendement (t/acre) | 3 | 1 |
Prix des grains ($/t) | 180 | 450 |
Coût de production ($/acre) | 525 | 325 |
Revenus totaux ($/acre) | 990 | |
Marge ($/acre) | 140 | |
Profit (% des revenus) | 5% | |
Taux de location ($/acre) | 90 | |
Notez bien que les calculs sont fictifs, ils ne représentent pas le taux de location moyen de la Mauricie.
Peu importe la méthode que vous utilisez pour déterminer le prix de location des terres, il ne faut pas oublier que dans tous les cas il s’agit d’une négociation entre locateur et locataire. D’ailleurs, afin de protéger les deux parties, vous pouvez trouver sur le site Agriréseau, un guide de rédaction de contrats en milieu agricole Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. Vous pouvez également vous procurer le guide Combien louer une terre agricole? Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre du CRAAQ.
Si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter votre conseiller en gestion au 819 378-4033.