Terrain enclavé et droit de passage

Qu’est-ce qu’un fond enclavé?

Un fond enclavé est un terrain qui ne possède soit aucun accès direct à la voie publique ou soit un terrain possédant un tel accès, mais que celui-ci s’avère insuffisant, difficile ou impraticable pour l’exploitation du fond. Les situations d’enclave peuvent résulter de plusieurs situations telles qu’un morcellement de lot dans le cadre d’un lotissement, d’une expropriation ou encore d’un partage successoral. Elles peuvent aussi résulter d’un obstacle naturel, par exemple, la présence d’un cours d’eau, d’une montagne ou d’un ravin empêchant l’accès à la voie publique.

Comment désenclaver votre terrain?

Pour remédier à une situation d’enclave, le propriétaire d’un lot enclavé peut exiger un droit de passage sur un lot voisin s’il satisfait les deux critères suivants1 :

• que son fond soit enclavé;
• qu’il y ait une nécessité d’avoir un passage pour l’utilisation et l’exploitation du fond.

Avant d’entamer un processus à l’amiable ou judiciaire, le propriétaire doit vérifier les titres de sa propriété afin de s’assurer qu’il ne détient pas déjà un droit de passage ou une servitude de passage sur un fond voisin. Les juristes sont les mieux placés pour vous aider à analyser les titres de propriété.

Si tel n’est pas le cas, le propriétaire du lot enclavé peut demander au propriétaire d’un lot voisin de lui octroyer un droit de passage sur son terrain ou tout autre titre tel qu’une servitude de passage. À cet effet, le Code civil du Québec prévoit à l’article 997 qu’il est possible pour le propriétaire d’un fond enclavé d’exiger un droit de passage de l’un ou de plusieurs de ses voisins afin qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fond. La demande doit être faite auprès du voisin dont le passage peut être le plus naturellement réclamé et celui-ci pourra réclamer une indemnité.

Dans le cas d’un refus par le voisin d’octroyer un droit de passage ou d’une mésentente sur l’indemnité, le propriétaire du lot enclavé pourra s’adresser à la Cour Supérieure de son district.

Paiement d’une indemnité

En contrepartie de ce droit passage, le propriétaire du terrain enclavé pourrait devoir verser une indemnité proportionnelle au préjudice réel et actuel subi par le propriétaire octroyant le droit de passage. Aucune indemnité n’est due si le propriétaire du fond ne subit aucun dommage découlant de ce droit de passage.

Le bénéficiaire du droit de passage a l’obligation continue de faire et d’entretenir tous les ouvrages nécessaires à l’exercice de son droit tout en minimisant le plus possible les inconvénients pour le fond servant, soit celui sur lequel est exercé le droit de passage .

Le droit de passage s’éteint lorsque la cause de l’enclave disparaît ou que le passage cesse d’être nécessaire, notamment dans le cas de l’ouverture d’une nouvelle voie publique à laquelle le fond enclavé a accès ou l’établissement d’une servitude conventionnelle sur un autre fond. Au moment de la cession du droit de passage, le propriétaire bénéficiant du droit de passage a l’obligation de remettre les lieux dans leur état antérieur à la demande du fond servant.

Par M^e Carolyne Fauteux-Filion

M^e Fauteux-Filion est diplômée de l’Université de Montréal depuis 2018 et est membre du Barreau de Montréal depuis 2019. Elle s’est jointe à l’équipe de BHLF Avocats en 2021. En plus de sa carrière en droit, Me Fauteux-Filion est détentrice d’un baccalauréat en urbanisme de l’Université du Québec à Montréal depuis 2015. Courriel : cfauteuxfilion@upa.qc.ca